Les revenus locatifs ne sont pas tous soumis au même régime fiscal. Micro-foncier ou régime réel… Voici les clefs pour choisir la formule la plus avantageuse.
Précision préalable, les modalités d'imposition diffèrent selon qu’une location est consentie nue ou meublée. Dans le premier cas, les revenus relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Dans le second, ils sont taxés au titre des bénéfices industriels et commerciaux.
Les revenus locatifs tirés d'un investissement en loi PINEL appartiennent forcément à la catégorie des revenus fonciers car l'engagement locatif PINEL impose la location nue (= vide) de votre appartement neuf PINEL à Lyon. Ils sont, à ce titre, imposables à l'impôt sur le revenu.
Si, après déduction des dépenses engagées, la location PINEL fait apparaître un revenu foncier, il sera ajouté aux autres revenus et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Le relèvement de la CSG est dans ce cas rétroactif et s'applique aux revenus perçus en 2017.
Le régime réel et la déduction des déficits
Lorsque la location se traduit, au contraire, par un déficit, il s'impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros. Attention, les intérêts d'emprunt sont déductibles des seuls revenus fonciers.
Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit (moins de 10.700 euros), l'excédent peut être imputé sur le revenu global des six années suivantes.
En revanche, la fraction du déficit supérieure à la limite de 10.700 euros, ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt, est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le régime du micro-foncier
Pour les contribuables qui retirent de leur(s) location(s) des recettes inférieures à 15.000 euros par an, un régime d'imposition simplifié dit du "micro-foncier" est applicable de plein droit.
Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire pour frais de 30 %. Le contribuable porte directement sur sa déclaration des revenus le total de ses recettes et ces dernières ne sont mécaniquement imposées que sur 70 % de leur montant.
Attention, ce régime n'est intéressant que si les charges déductibles réelles, y compris les charges d'emprunt, sont d'un montant inférieur à l'abattement forfaitaire de 30 %.
Dans le cas contraire, il est possible d'opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers. Une fois exercée, l'option est globale et est applicable obligatoirement pendant trois ans.
Par ailleurs, le régime du micro-foncier ne s'applique pas aux contribuables dont les revenus fonciers seraient tous encaissés via des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI, par exemple), dont ils seraient associés.
Quelle déclaration ?
En cas d'application du régime réel d'imposition, il faut établir une déclaration "n° 2044", retraçant les loyers, ainsi que les frais et charges.
Dans le cadre du micro-foncier, le revenu brut (avant abattement) est directement porté sur la déclaration d'ensemble des revenus "n° 2042".
Dans le cadre de votre investissement locatif avec le dispositif PINEL Lyon, l’Administration fiscale exigera 2 déclarations supplémentaires : d’abord pour déclarer l’engagement de location PINEL et ensuite et surtout pour bénéficier de la réduction d’impôt au titre de votre achat d’appartement neuf en loi PINEL à Lyon.
Retrouvez l’ensemble de la marche à suivre dans la rubrique "déclarer son investissement PINEL".
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