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Plus-value immobilière

Il est fréquent de vendre son appartement neuf PINEL à l’issue de la période de défiscalisation ou bien plus tard selon vos objectifs patrimoniaux ou de retraite complémentaire. En cas de plus-value immobilière, c'est-à-dire que le prix de cession est supérieur au prix d’achat de votre appartement neuf PINEL, vous êtes redevable d’un impôt sur cette plus-value.

Hors cas d'exonération particuliers, les plus-values réalisées sur les cessions de biens autres que la résidence principale, c'est-à-dire les biens immobiliers locatifs, les parkings, les locaux commerciaux, les SCI, les résidences secondaires, etc…  sont taxées à hauteur de 34,5% dont :

  • 19% au titre de l'impôt sur le revenu
  • 15,5% au titre des prélèvements sociaux 

 

Pour calculer la plus value nette taxable, il suffit de soustraire l'abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Plus la durée de détention est importante, plus l’abattement est conséquent et donc plus le montant de la plus-value nette imposable  et de l'impôt associé diminue.

Bon à savoir : pour le calcul de la plus-value brute et nette, renseignez vous auprès de votre notaire car de nombreux frais que vous avez déjà réglés sont pris en compte dans le calcul.

 

 

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :

  • 0% pour les 5 premières années.
  • 6% pour chaque année de détention à partir de la 6ème année et jusqu'à la 21ème année.
  • 4% pour la 22e année complète de détention.

Vous bénéficiez donc de l’exonération totale de la taxe sur le revenu au bout de 22 ans de détention contre 30 ans antérieurement.

 

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de :

  • 0% pour les 5 premières années.
  • 1,65% pour chaque année de détention à partir de la 6ème année et jusqu'à la 21ème année.
  • 1,60% pour la 22e année de détention
  • 9% pour chaque année de détention à partir de la 23ème année et jusqu‘à la 30ème année.

L’exonération de prélèvements sociaux n’intervient donc  qu’à partir de 30 ans de détention

 

Bon à savoir : Depuis début 2013, l’Etat a instauré une taxe supplémentaire de 2 à 6%  si la plus-value dépasse 50 000 euros, considérant alors la plus-value immobilière comme élevée.

 

Exemple de plus-value pour un investissement locatif PINEL sur la Métropole de Lyon :

Un appartement neuf de 73 m2, avec un box fermé, un balcon et une cave, situé à Villeurbanne et réservé en Février 2004, est acquis en Juillet 2004 chez le notaire, sous la loi De Robien (dispositif de défiscalisation immobilière alors en vigueur dans l'immobilier neuf). Le prix d'achat de cet appartement neuf est de 163 500 euros. Il est vendu en Octobre 2017 au prix de 255 000 euros.

  • La plus-value brute, après déduction des frais de notaire (acquisition), d'agence (cession) et des autres charges déductibles pour leur montant réel ou sur forfait, est de 47 757 euros.
  • La plus-value nette imposable sur le revenu, après abattement de 48% sur la plus-value brute pour détention de cet appartement neuf pendant 13 ans (de 2004 à 2017), soit 8 années au-delà de la 5ème année, est de 24 834 euros (47 757 x 52%). Les droits au titre de l'impôt sur le revenu sont donc de 4 718 euros (24 834 x 19%).
  • La plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux, après abattement de 13,2% sur la plus-value brute pour détention de cet appartement neuf pendant 13 ans (de 2004 à 2017), soit 8 années au-delà dela 5ème année, est de 41 453 euros (47 757 x 86,8%). Les droits au titre des prélèvements sociaux sont donc de 6 425 euros (41 453 x 15,5%).

L'impôt total sur la plus-value pour cet appartement neuf à Villeurbanne, acheté en 2004 au prix de 163 500 euros et vendu en 2017 au prix de 255 000 euros, est donc de 11 143 euros (4718 euros au titre de l'impôt sur le revenu + 6425 euros au titre des prélèvements sociaux).

Vous comprenez donc que malgré l'imposition toujours douloureuse pour le propriétaire vendeur sur la plus-value réalisée, ce dernier reste quand même largement satisfait de son investissement locatif PINEL sur la Métropole de Lyon puisqu'il dégage à terme un bénéfice conséquent à la revente, tout en ayant bénéficié d'une importante réduction d'impôt pendant toute la durée du dispositif de défiscalisation immobilière souscrit.