Les banques utilisent davantage leur capacité à déroger aux normes d'endettement au 1er trimestre 2026

Les banques recourent de plus en plus souvent à leur droit d’exception sur les règles d’octroi de crédits immobiliers imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière.

C’est ce que révèle le HCSF dans son dernier bilan.

Des plafonds théoriques de 25 ans et 35 % d’endettement

La réglementation prévoit normalement que les prêts immobiliers ne dépassent pas 25 années de remboursement, avec un taux d’effort des ménages emprunteurs plafonné à 35 %.

Les organismes prêteurs conservent toutefois une certaine souplesse : ils sont autorisés à s’écarter de ces seuils pour un cinquième de leurs prêts immobiliers accordés.

Or cette marge de flexibilité est sollicitée de manière croissante, comme l’a relevé le HCSF lors de sa récente réunion trimestrielle.

Le cadre réglementaire et ses assouplissements

Pour protéger les ménages, le HCSF a fixé en 2022 ces deux plafonds : une durée d’emprunt limitée à 25 ans, pouvant être étendue de deux années supplémentaires en cas de différé d’amortissement, ainsi qu’un taux d’effort ne dépassant pas 35 % des revenus.

Une décision ultérieure de juin 2023 est venue assouplir ce dispositif initial de septembre 2021, dans le but d’aider les banques à tenir compte des situations particulières de certains emprunteurs et, ainsi, de favoriser l’accession à la propriété.

Concrètement, les banques peuvent s’affranchir de ces deux critères (durée et taux d’endettement) pour 20 % maximum des dossiers validés chaque trimestre.

Cette latitude reste néanmoins conditionnée : parmi les emprunts accordés hors normes, 70 % doivent financer une résidence principale, et 30 % concerner des emprunteurs achetant un bien pour la première fois.

Une utilisation croissante des dérogations début 2026

Pour les emprunteurs dont le taux d’endettement dépasserait 35 % ou souhaitant un crédit étalé sur plus de 25 ans, la tendance est encourageante : selon les données du HCSF, la proportion de dossiers dérogatoires a atteint 17,5 % au premier trimestre 2026, contre 15,7 % un an plus tôt.

L’institution salue ainsi une meilleure maîtrise par les banques de ces marges de manœuvre, ce qui favorise, selon elle, la relance du marché du crédit tout en respectant les besoins individuels des emprunteurs.

Un point de vigilance demeure cependant : le HCSF observe des écarts importants entre établissements bancaires dans l’usage de cette flexibilité, certains l’exploitant pleinement, d’autres restant plus prudents.

L’institution, qui regroupe entre autres la Banque de France et le ministère des Finances, ne précise toutefois pas quels établissements se montrent les plus ou les moins souples en la matière.

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