L’investissement locatif dans l’immobilier ancien est soumis depuis quelques années à des contraintes réglementaires de plus en plus exigeantes sur le plan des performances énergétiques des logements mis en location.

En effet, depuis le 24 août 2022, aucune révision, majoration ou réévaluation du loyer n’est possible pour les logements classés F ou G, et ce quelle que soit leur localisation en France métropolitaine.

Et, à compter du 1er janvier 2025, la location des logements avec un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) de classe G sera interdite car évaluée comme étant une location de logements indécents.

En 2028, cette interdiction s’étendra aux logements de classe F, et en 2034 aux logements de classe E.

Dans le cadre d’un investissement locatif avec les dispositifs de défiscalisation immobilière PINEL et PINEL PLUS, des plafonds de loyers doivent être respectés par le propriétaire investisseur pendant la période de location PINEL ou PINEL PLUS de 6, 9 ou 12 ans.

Ces plafonds de loyer PINEL et PINEL PLUS varient en fonction de la surface utile PINEL et PINEL PLUS et du barème PINEL et PINEL PLUS , révisé au 1er Janvier de chaque année par le fisc, pour chaque zone éligible aux dispositifs loi PINEL ou loi PINEL PLUS.

Le loyer mensuel maximum autorisé en loi PINEL et loi PINEL PLUS est ainsi déterminé d’après la formule qui suit :

Loyer PINEL ou PINEL PLUS maximum  =  [S (surface utile PINEL ou PINEL PLUS)] x [B (barème PINEL et PINEL PLUS selon zonage)] x [C (coefficent PINEL ou PINEL PLUS)]

Le barème PINEL et PINEL PLUS

Pour l’année 2024, le barème PINEL « B » de loyer mensuel maximum par mètre carré (charges non comprises) s’établit ainsi selon la zone PINEL dans laquelle est situé l’appartement neuf destiné à la location dans le cadre du dispositif PINEL : 

Le plafond de loyer PINEL peut parfois être ajusté légèrement à la baisse, dans certaines communes, si le Préfet de Région constate trop peu de différence avec les loyers du marché libre, l’objectif du dispositif loi PINEL étant de favoriser l’accès au logement des foyers à faibles revenus et pour qui se loger est particulièrement difficile en raison des prix élevés des loyers dans les zones à forte tension locative.

C’est le cas à Lyon, Villeurbanne, Caluire-et-Cuire, Écully, Francheville, Sainte-Foy-lès-Lyon et Tassin-la-Demi-Lune, communes situées en zone PINEL A et pour lesquelles le plafond de loyer PINEL est fixé, pour l’année 2024, à 13,34 euros du m2 par mois au lieu de 14,03 euros du m2 par mois. 

Le coefficient PINEL ou PINEL PLUS 

A ces plafonds, il convient d’appliquer un coefficient PINEL ou PINEL PLUS « C » qui vise à modérer le loyer selon la surface utile du logement neuf PINEL ou PINEL PLUS, l’Etat souhaitant ainsi favoriser les biens immobiliers neufs PINEL ou PINEL PLUS d’une surface inférieure à 63 m2.

Ce coefficient PINEL ou PINEL PLUS « C » se calcule selon la formule suivante :

C = 0,7 + 19/S où la variable « S » représente la surface utile du logement neuf. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

La surface utile PINEL ou PINEL PLUS

La surface utile PINEL ou PINEL PLUS « S » d’un bien est établie de la manière suivante :

[S(surface utile PINEL ou PINEL PLUS)] = [surface habitable du bien] + [(50 % des surfaces annexes) sans dépasser 8 m2 par logement]

Les annexes à intégrer dans le calcul de la surface utile PINEL ou PINEL PLUS sont celles réservées à l’usage exclusif du locataire PINEL ou PINEL PLUS et d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m (plafonnées à 8 m2).

Les garages et parkings en sont, en principe, exclus tandis que les balcons, loggias et terrasses en font partie.

Pour un appartement neuf T2 de 50 m2 avec un balcon de 10 m2, la surface utile PINEL ou PINEL PLUS s’établira à :

S = 50 + (10 x 50%) = 50 + 5 = 55 m2

Le coefficient PINEL ou PINEL PLUS « C » s’établira donc à :

C = 0,7 + 19/55 = 0,7 + 0,35 = 1,05

Cas particulier des terrasses en rez-de-jardin

En revanche, les annexes comprennent, dans la limite de 9 m2 uniquement, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation, art. 1).

Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple).

Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d’un immeuble collectif.

Voici 2 exemples illustrant nos propos.

• Exemple n°1 :

Au sein d’un immeuble collectif, une terrasse de 15 m2 reposant directement sur la dalle bétonnée servant de toiture au parking souterrain de la résidence est prise en compte dans la surface des annexes.

Pour un appartement neuf T2 de 50 m2 avec une telle terrasse de 15 m2, reposant directement sur la dalle bétonnée, la surface utile PINEL ou PINEL PLUS s’établira à :

S = 50 + (15 m2 avec limite à 9m2 prise en compte à 50%) = 50 + 4,5 = 54,5 m2

Le coefficient PINEL ou PINEL PLUS « C » s’établira donc à :

C = 0,7 + 19/54,5 = 0,7 + 0,35 = 1,05

• Exemple n°2 :

A l’inverse, une terrasse en rez-de-jardin reposant sur une couche de terre, végétalisée ou non, n’est pas prise en compte dans la surface des annexes, quand bien même elle serait située au-dessus d’un parking souterrain, dès lors qu’elle ne repose pas directement sur l’ouvrage constituant le toit du parking.

Ainsi, pour un appartement neuf T2 de 50 m2 avec une telle terrasse en rez-de-jardin de 15 m2, reposant sur une couche de terre, végétalisée ou non, la surface utile PINEL ou PINEL PLUS s’établira à :

S = 50 + (15 x 0%) = 50 + 0 = 50 m2

Le coefficient PINEL ou PINEL PLUS « C » s’établira donc à :

C = 0,7 + 19/50 = 0,7 + 0,38 = 1,08

Le loyer mensuel maximum autorisé en loi PINEL Lyon 

Comme indiqué plus haut, le loyer mensuel maximum autorisé en loi PINEL ou en loi PINEL PLUS est déterminé d’après la formule qui suit :

Loyer PINEL ou PINEL PLUS maximum  =  [S (surface utile PINEL ou PINEL PLUS)] x [B (barème PINEL et PINEL PLUS selon zonage)] x [C (coefficent PINEL ou PINEL PLUS)]

Si, par exemple, cet appartement neuf T2 de 50 m2, avec un balcon de 10 m2, est situé à Lyon (zone A) le plafond de loyer mensuel (hors charges) s’élèvera donc à 770 euros ((50 + 5) x 13,34 x 1,05 = 770) pour une location en loi PINEL en 2024.

Enfin, autre exemple : un appartement neuf T3 de 62 m2, avec un balcon de 12 m2, situé, en périphérie de Lyon, à Meyzieu (zone B1), pourra être loué avec le dispositif PINEL à un loyer mensuel (hors charges) plafonné à 753 euros ((62 + 6) x 11,31 x 0,98 = 753) en 2024.

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