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Les plafonds de loyers PINEL

Dans le cadre d'un investissement locatif avec le dispositif de défiscalisation immobilière PINEL, des plafonds de loyers doivent être respectés pendant la période de location PINEL de 6, 9 ou 12 ans. Ces plafonds, révisés au 1er Janvier de chaque année, varient en fonction de la surface et de la localisation de l’appartement neuf PINEL.

Pour l’année 2018, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré (charges non comprises) s’établissent ainsi : 

 

Plafond de loyer du dispositif Pinel au 1er Janvier 2018 

 

 

Le plafond de loyer PINEL peut parfois être ajusté légèrement à la baisse, dans certaines communes, si le Préfet de Région constate trop peu de différence avec les loyers du marché libre. C'est le cas à Lyon et Villeurbanne, communes situées en zone PINEL A et pour lesquelles le plafond de loyer PINEL est fixé, depuis 2016, à 11,91 euros du m2 par mois au lieu de 12,59 euros du m2 par mois. Même cas de figure dans le Genevois (zone PINEL A) où le plafond de loyer PINEL est fixé, depuis 2016, à 12,21 euros du m2 par mois pour certaines communes.

 

A ces plafonds, il convient d’appliquer un coefficient « C » qui vise à modérer le loyer selon la surface pondérée du logement neuf PINEL, l’Etat souhaitant ainsi favoriser les biens immobiliers neufs PINEL d’une surface inférieure à 63 m². Ce coefficient « C » se calcule selon la formule suivante :

 

C = 0,7 + 19/S où la variable « S » représente la surface pondérée du logement neuf. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

La surface pondérée PINEL « S » d’un bien est établie de la manière suivante :

S = [surface habitable du bien] + [(50 % des surfaces annexes) sans dépasser 8 m² par logement]

Les annexes à intégrer dans le calcul de « S » sont celles réservées à l'usage exclusif du locataire et d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m (plafonnées à 8 m²). Les garages et parkings en sont, en principe, exclus tandis que les balcons, loggias et terrasses en font partie.

 

Pour un appartement neuf T2 de 50 m² avec un balcon de 10 m², la variable « S » s’établira à :

S = 50 + (10 x 50%) = 50 + 5 = 55 m²

Le coefficient « C » s’établira donc à :

C = 0,7 + 19/55 = 0,7 + 0,35 = 1,05

 

Le loyer maximum autorisé est déterminé d’après la formule qui suit :

Loyer maximum  =  S x [prix maximum du m²/mois selon zonage PINEL] x C

  

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Si, par exemple, cet appartement neuf T2 de 50 m², avec un balcon de 10 m2, est situé à Lyon (zone A), le plafond de loyer mensuel (hors charges) s’élèvera donc à 687 euros ((50 + 5) x 11,91 x 1,05 = 687) en 2018.

Dans le Genevois, un appartement neuf T2 de 45 m2, avec un balcon de 8m2, situé à Annemasse (zone A) présentera un plafond de loyer mensuel (hors charges) de 652 euros ((45 + 4) x 12,21 x 1,09 = 652) en 2018.

Enfin, voici un dernier exemple : un appartement neuf T3 de 62 m2, avec un balcon de 12 m2, situé, en périphérie de Lyon, à Meyzieu (zone B1), pourra être loué avec le dispositif PINEL à un loyer mensuel (hors charges) plafonné à 676 euros ((62 + 6) x 10,15 x 0,98 = 676) en 2018.

 

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