L’investissement locatif dans l’immobilier ancien est soumis depuis quelques années à des contraintes réglementaires de plus en plus exigeantes sur le plan des performances énergétiques des logements mis en location.

En effet, depuis le 24 août 2022, aucune révision, majoration ou réévaluation du loyer n’est possible pour les logements classés F ou G, et ce quelle que soit leur localisation en France métropolitaine.

Et, à compter du 1er janvier 2025, la location des logements avec un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) de classe G sera interdite car évaluée comme étant une location de logements indécents.

En 2028, cette interdiction s’étendra aux logements de classe F, et en 2034 aux logements de classe E.

Pour la location de votre appartement neuf acquis dans le cadre d’un investissement locatif défiscalisant de type PINEL ou PINEL PLUS, le logement destiné à la location doit constituer l’habitation principale du locataire PINEL ou PINEL PLUS et dont le niveau de ressources respecte des plafonds fixés par l’administration fiscale.

Les lois PINEL et PINEL PLUS autorisent un lien de parenté entre l’investisseur PINEL ou PINEL PLUS et le locataire PINEL ou PINEL PLUS

Le locataire, en revanche, peut avoir un lien de parenté avec le bailleur-investisseur (ascendant ou descendant) pourvu qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal.

Les plafonds PINEL et PINEL PLUS de ressources locataires sont révisés au 1^er Janvier de chaque année par le fisc et varient en fonction de la composition du foyer fiscal « locataire PINEL ou PINEL PLUS » ainsi que de la zone PINEL ou PINEL PLUS dans laquelle est situé l’appartement neuf destiné à la location dans le cadre des dispositifs loi PINEL ou loi PINEL PLUS.

Pour les baux conclus en 2024, les plafonds de ressources du foyer fiscal « locataire PINEL » (revenu fiscal de référence 2022) sont les suivants :

Dans le cadre des dispositifs d’investissement et de défiscalisation immobilière de type PINEL et PINEL PLUS, les ressources du locataire sont définies à partir du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu, établi au titre de l’avant dernière-année (N-2) précédant celle (N) de la signature du contrat de location.

Pour un bail de location PINEL conclu en 2024 (année N), il s’agira des revenus 2022 (année N-2) du locataire PINEL.

Bon à savoir

Le niveau de ressources d’un candidat à la location de votre appartement neuf PINEL ou PINEL PLUS est fondé sur son revenu fiscal de référence de l’année N-2.

Si ses revenus augmentent pendant la location PINEL ou PINEL PLUS et dépassent les plafonds de ressources PINEL ou PINEL PLUS fixés ultérieurement par le fisc, la réduction d’impôt loi PINEL ou PINEL PLUS n’est pas perdue pour autant par le propriétaire investisseur.

En effet, ce sont les revenus du candidat locataire pendant l’année N-2 qui comptent au moment de la souscription du bail de location PINEL ou PINEL PLUS en année N et non les revenus des années suivantes (N-1, N, N+1, N+2, etc…).

Quelques exemples qui illustrent des situations fréquentes

• Vous louez en 2024 votre appartement neuf PINEL T2 de 50 m2 situé à Lyon (zone A) à un couple de jeunes actifs qui débutent dans leur vie professionnelle. Avec un revenu fiscal maximum en 2022 de 64 976 euros, ils vivront en 2024 à proximité de leurs lieux de travail respectifs et de toutes les commodités qu’offre une grande ville comme Lyon avec en prime un domicile très confortable dans lequel ils seront heureux de recevoir des amis.

• Vous louez en 2024 votre appartement neuf PINEL T2 de 45 m2 situé à Annemasse (zone A), dans le Genevois, à un jeune actif célibataire d’origine parisienne qui vient de trouver un poste dans le mileu bancaire à Genève. Son ancien poste à Paris lui assurait en 2022 un revenu (fiscal de référence) juste en dessous du plafond de ressources locataire PINEL pour l’année 2024 de 43 475 euros. Son nouveau domicile lui permet de se rendre sur son lieu de travail à Genève par les transports en commun depuis Annemasse en semaine. Et les week-end sont dédiés le plus souvent à sa passion dévorante pour la montagne et le ski dans les Alpes, le Jura et bien sûr en Suisse… 

• Vous louez en 2024 votre appartement neuf PINEL T3 de 62 m2 situé en périphérie de Lyon, à Meyzieu (zone B1), à une mère de famille monoparentale. Cette maman et son fils de 5 ans pourront vivre dans votre bel appartement neuf à Meyzieu, à proximité du tramway qui relie le centre-ville de Lyon à l’aéroport Lyon Saint-Exupéry, avec un revenu fiscal de référence 2022 jusqu’à hauteur de 56 905 euros.

Alors, si vous souhaitez réduire votre impôt, vous constituer un capital et préparer votre retraite complémentaire tout en étant conseillé par un expert, afin de défiscaliser et investir avec le Logement Locatif Intermédiaire LLI à Lyon ou de défiscaliser et investir dans un programme immobilier neuf éligible loi PINEL ou loi PINEL PLUS à Lyon, contactez ULTIMEA et profitez des nombreux avantages des programmes immobiliers neufs à Lyon !

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