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Déclarer son investissement PINEL
Déclarer les revenus fonciers

Les informations qui suivent sont données à titre indicatif et sont susceptibles d’évoluer d’une année à l’autre. Nous ne saurions trop vous recommander de consulter également le site impot.gouv.fr ou de vous renseigner au près de votre centre des impôts.

 

Les revenus fonciers de l’appartement neuf PINEL sont imposés soit au régime micro-foncier soit au régime réel :

  • Dans le cadre du micro-foncier, il suffit d’indiquer les loyers hors charges sur la déclaration 2042 normale.
  • Dans le cadre du régime réel, la déclaration des revenus fonciers s’effectue soit sur la 2044 soit sur la 2044 spéciale et ce dès l’année d’achat de l’appartement neuf PINEL. Cela permet ainsi de déclarer les frais bancaires et les éventuels intérêts intercalaires : soit pour les déduire des revenus fonciers existants soit pour créer un déficit foncier reportable pendant 10 ans.

Les revenus fonciers de l’appartement neuf PINEL se déclarent de la même façon qu’un investissement en droit commun dans le formulaire 2044. Il n’y a pas lieu de cocher ici un dispositif spécifique.

La déclaration de l’ensemble des revenus fonciers doit se faire dans un document unique (2044 ou 2044 spéciale). Ainsi, si le contribuable possède d’autres biens immobiliers qui nécessitent quant-à-eux une 2044 spéciale, l’investissement PINEL se déclare dans ce même formulaire 2044S.

Le résultat foncier calculé dans la 2044 ou 2044 spéciale doit être ensuite reporté dans la déclaration des revenus 2042 normale.

En VEFA, la réduction d’impôt PINEL sera déclarée quant-à-elle la 1ère fois l’année d’achèvement du bien, sous réserve de fournir la déclaration 2042 C.

Bon à savoir : La déclaration des revenus fonciers doit être déposée à votre centre des impôts chaque année soit sur la déclaration 2042 (régime micro-foncier) soit sur la declaration 2044 normale ou la déclaration 2044 SPE pour spéciale (régime foncier réel).

 

L'engagement de location

 Le formulaire 2044 EB, à joindre à la déclaration des revenus fonciers, permet au propriétaire de formaliser son engagement de location PINEL. Il y précise notamment :

  • Les coordonnées de l’investisseur,
  • L’avantage fiscal demandé,
  • Les informations sur le logement (notamment lieu de situation, nature du bien «  acquis neuf achevé ou en VEFA », date d’acquisition et prix),
  • Les caractéristiques de la location,
  • La durée initiale de l’engagement choisi (6 ans ou 9 ans).

 

Cet imprimé 2044 EB est à fournir impérativement au titre de l’année de l’achèvement des travaux pour une acquisition en VEFA (ou au titre de l’année d’acquisition pour les biens acquis neufs achevés), même si l’appartement neuf PINEL n’a pas été occupé par un locataire pendant l’année concernée.

Le propriétaire doit conserver les justificatifs suivants pour une durée minimum de 3 ans :

  • La copie du bail, permettant de prouver le respect du plafond de loyer,
  • Une copie de l’avis d’imposition du locataire en année N-2, pour justifier le respect du plafond de ressources,
  • La copie de la déclaration d’achèvement des travaux et de son récépissé ainsi qu’une attestation d’acte du notaire afin de justifier du respect du délai d’achèvement,
  • La copie de l’acte authentique d’acquisition, factures d’honoraires liés à l’acquisition, permettant de prouver le prix de l’investissement PINEL.

Bon à savoir : La déclaration 2044 EB doit être déposée à votre centre des impôts la 1ère année (celle de l’achèvement de l’immeuble ou de l’acquisition si l’immeuble est déjà achevé) puis chaque année où il y a un changement de locataire dans votre appartement neuf PINEL. Le fisc en demande un exemplaire par appartement neuf PINEL.

Bénéficier de la réduction d'impôt

La réduction d’impôt PINEL est accordée pour la 1ère fois l’année d’achèvement de l’appartement neuf PINEL ou l’année d’acquisition pour les logements PINEL acquis neuf achevés.

Pour permettre à l’administration fiscale de calculer le montant de la réduction d’impôt, il est nécessaire de compléter la page 3 de la déclaration 2042 complémentaire (2042 C).

Lors de cette 1ère déclaration de l’investissement PINEL, le montant à reporter est le prix de revient de l’appartement neuf PINEL.

Le prix de revient pour un appartement acquis neuf ou en VEFA est constitué du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière. En revanche, sont exclus de ce montant les frais de garantie bancaire (caution ou hypothèque et frais de dossier bancaire).

Bon à savoir : Pour certains appartements neuf s PINEL, le loyer du marché est supérieur au plafond de loyer PINEL, c’est le cas lorsque la grille de prix mentionne un loyer annexe. Pour conserver un loyer proche du marché, il est alors possible de rédiger 2 baux distincts :

  • L’un pour l’appartement, et lui seul est soumis au dispositif PINEL,
  • L’autre pour le parking, qui relève quant-à-lui du régime de droit commun. Le prix du parking et les frais d’acquisition afférents sont alors exclus de la base de calcul de la réduction d’impôt PINEL.

Enfin, le prix de revient est plafonné à 5500 €/m² quelle que soit la zone géographique de l’appartement neuf PINEL et dans la limite de 300 000 €/an. Le montant du prix de revient à reporter dans la 2042 C doit absolument tenir compte de ces plafonds.

Bon à savoir : La déclaration 2042 C doit être déposée chaque année à votre centre des impôts.