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Réussir son investissement PINEL
Choisir un emplacement stratégique

La règle d’or pour l’investissement locatif se résume à une formule bien connue des investisseurs : « 1/ l’emplacement, 2/ l’emplacement, et 3/ l’emplacement ». Les programmes à privilégier sont proches des commerces et des transports en commun et situés dans des villes à la fois éligibles au dispositif PINEL et où il fait bon vivre.

 

Le choix de l’emplacement de votre appartement neuf PINEL doit être stratégique et ainsi tenir compte du dynamisme économique local, de la qualité de vie, de l’accessibilité des transports et des commerces mais aussi de la croissance démographique et de l’attrait universitaire de la ville. La qualité de votre investissement immobilier neuf PINEL et sa valorisation sur le long terme en dépendent ; et c’est donc en ce sens que réside toute la mission des conseillers ULTIMÉA : vous aider à faire le bon choix !

 

C’est pourquoi, avant de vous présenter les villes les plus intéressantes pour investir avec le dispositif PINEL, nous avons quelques recommandations :

  • Les villes étudiantes sont généralement sources de bonnes opportunités car l’étudiant est globalement un bon locataire, ses parents payant le plus souvent le loyer et/ou se portant garants. Avec la loi PINEL, vous bénéficiez d’un avantage important : vous pourrez louer votre appartement immobilier neuf à vos enfants durant leurs études si vous respectez les critères définis par le dispositif PINEL.
  • Pensez toujours à l’avenir du quartier de votre logement immobilier neuf car la valorisation de votre appartement neuf PINEL est fréquemment corrélée à l’expansion dudit quartier.
  • Ciblez si possible des copropriétés présentant un nombre de logements et d’équipements raisonnables afin de séduire les locataires tout en limitant les charges.
  • Réussir un investissement immobilier neuf PINEL, c’est, avant de penser à la plus-value, d’abord louer son appartement neuf PINEL avec le minimum de vacances locatives. Identifiez donc clairement vos objectifs patrimoniaux et fiscaux pour cibler la clientèle adaptée à votre appartement immobilier neuf. Les jeunes cadres et les étudiants recherchent des studios, T1 ou encore T2. Les célibataires louent généralement des T2 tandis que les familles s’établissent plutôt dans les T3, T4 et T5.  

 

Pour investir dans les meilleures conditions dans les grandes métropoles françaises, ULTIMÉA vous présente les villes les plus favorables à l’investissement en loi PINEL ainsi que toute son offre de programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif PINEL. Loi PINEL à Lyon, loi PINEL Genevoisloi PINEL Paris, loi PINEL à Bordeaux, loi PINEL à Nantes, loi PINEL à Rennes, loi PINEL à Montpellier, loi PINEL à Toulouse : il y en a pour tous les goûts !

 

Etre conseillé

On ne choisit pas un bien immobilier sur un coup de tête en pensant uniquement à l’avantage fiscal. En effet, investir dans l’immobilier neuf avec la Loi PINEL reste avant tout un investissement immobilier. Le choix du bien est donc primordial pour réussir une bonne opération. Pour cela, ciblez les grandes villes françaises et rencontrez les conseillers ULTIMÉA qui vous apporteront toute leur expertise pour vous aider à choisir un bien pertinent et adapté à votre budget et vos objectifs patrimoniaux.

Acheter son bien avec un apport réduit au minimum voire nul

Le contexte de taux de crédit immobilier historiquement bas est très favorable puisqu’il permet de réduire les mensualités pour un même montant emprunté ou, mieux, d’emprunter davantage à la banque pour une mensualité identique et donc de réduire l'apport personnel nécessaire pour votre projet immobilier. De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement : vos loyers seront ainsi moins fiscalisés. Et, durant la période qui sépare l’acte notarié du début de la location, ils s’imputent sur vos autres revenus locatifs ou créent un déficit cumulable et reportable sur les années suivantes. Les taux d’emprunt actuels vous permettent ainsi d’acheter de plus grandes surfaces ou dans des quartiers encore mieux côtés.

Déléguer la gestion locative

La gestion d’un bien en location demande de la rigueur et du temps. Si vous ne souhaitez pas assurer cette tâche, les conseillers ULTIMÉA pourront vous recommander des professionnels compétents.

 

Les frais de gestion locative sont déductibles fiscalement, comme les autres charges courantes. Pour faire face aux éventuels aléas liés à la location de votre investissement, vous pouvez, par ailleurs, souscrire une garantie locative (assurance loyers impayés, assurance vacances locatives).

Optimiser le rendement

Pour ce faire, il est possible d’augmenter le loyer en intégrant, dans le calcul de la surface pondérée PINEL, la moitié des surfaces annexes (balcons, loggias, terrasses) dans la limite de 8 m² par logement. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable correspond à la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à  1,80 m.

 

Par exemple, si votre appartement propose un balcon de 8 m², il sera possible d’ajouter 4 m² à la surface habitable. Ce qui n’est pas négligeable notamment pour les biens situés dans la zone A bis, dont le plafond mensuel s’élève à 16,83 €/m².

En revanche, si le logement dispose d’une terrasse de 24 m², l’ajout sera de 50% dans la limite de 8 m² et donc  de 8 m² pour cette exemple de terrasse de 24 m² (et non 24 x 50 % = 12 m²).

 

La surface pondérée PINEL « S » d’un bien est donc établie de la manière suivante :

 

S = [surface habitable du bien] + [(50 % des surfaces annexes) sans dépasser 8 m² par logement]

 

Ainsi, dans notre exemple de l’appartement neuf PINEL T2 de 50 m² à Lyon (zone A), si ce dernier possède un balcon de 8 m², alors :

 

S = 50 + [8 x 50 %] = 50 + 4 = 54 m²

 

Et par conséquent le loyer maximum s’en trouve augmenté de 32 € par mois (675 € au lieu de 643 €) selon le calcul suivant :

 

Loyer maximum = 54 x 11,91 x [0,7 + 19/54] = 675 €