Choisir son prêt immobilier
Constituer son apport personnel
Depuis quelques années, les conditions d’attribution des crédits immobiliers se sont durcies et, fréquemment, l’organisme prêteur exige un apport personnel du futur propriétaire immobilier neuf.
Cependant, ne pas disposer d’apport personnel ne doit pas, pour autant, vous freiner dans vos projets immobiliers neufs.
En effet, il n’est pas rare que l’établissement bancaire accepte de financer 100% voire 110% du bien immobilier neuf.
Pour cela, plus votre capacité de remboursement et votre reste à vivre seront conséquents, plus votre demande a de chance d’aboutir.
Pourquoi se constituer un apport personnel ?
- Pour régler les frais liés à votre achat d’appartement neuf : frais d’acquisition dits "frais de notaire", frais d’agence, frais de dossier bancaire, frais de cautionnement, frais hypothécaires.
Ainsi l’établissement bancaire ne s’engage, au mieux, que sur la valeur de l’appartement neuf qui est saisissable en cas d’impayés, contrairement à tous les frais cités plus haut.
Plus votre apport personnel sera significatif (généralement au moins 5 à 10%), plus il aura pour effet de rassurer la banque qui prendra moins de risques avec votre dossier et donc sera susceptible de vous accorder des conditions favorables.
- Pour sélectionner les bons candidats au prêt immobilier c'est-à-dire les bons gestionnaires et les bons épargnants.
Si vous en faites partie, la négociation avec la banque vous sera bien plus favorable, cette dernière souhaitant capter de ses clients le maximum de capitaux (souscription de produits d d’épargne) et de flux d’argent (domiciliation de revenus).
- Pour réduire le montant emprunté à la banque et donc le taux d’endettement et/ou la durée de l’emprunt et/ou le montant de la mensualité du crédit et/ou le taux d’intérêt du crédit.
Autre impact et non le moindre : vous payez également moins d’intérêts à l’organisme prêteur.
Comment faire pour se constituer un apport personnel ?
- Grâce à l’épargne : Vos versements réguliers sur des produits d’épargne de toutes sortes (assurance-vie, livret A, livret Bleu, Livret Développement Durable LDD, Compte Épargne Logement CEL, Plan Épargne Logement PEL, etc…) vous permettent à la fois de vous constituer un apport personnel et surtout de prouver votre sérieux à l’organisme prêteur.
En effet, votre capacité à épargner est essentielle pour la banque que vous sollicitez pour le financement de votre achat d’appartement neuf car elle rassure sur vos capacités de gestionnaire et donc à pouvoir rembourser le crédit immobilier.
- Grâce à la revente d’un bien immobilier locatif : Dans le but de se constituer un apport personnel, un investissement immobilier locatif préalable peut permettre de capitaliser grâce à l’effet de levier du crédit et en même temps par le biais d’une plus-value lors de la revente du bien.
Cette technique est surtout intéressante dans l’optique d’acheter sa résidence principale neuve dans un second temps.
- Grâce à un héritage lors d’une succession
- Grâce à une donation trans-générationnelle : Depuis plusieurs années, pour faire face à la hausse des prix de l’immobilier, parents et grands-parents sont de plus en plus nombreux à effectuer des donations à leurs enfants ou petits-enfants.
Cette option est avantageuse à la fois pour le donataire (destinataire de la donation) qui bénéficie alors d’un capital de départ pour acquérir le bien immobilier neuf convoité.
En même temps, elle peut permettre au donateur d’alléger sa fiscalité en réduisant son patrimoine.
- Grâce au déblocage d’une participation d’entreprise : Le Plan Épargne Entreprise PEE peut être débloqué pour l’acquisition de votre résidence principale neuve.
- Grâce au déblocage d’un Plan Épargne Retraite Populaire PERP sous forme d’un capital (au lieu d’une rente viagère) pour l’acquisition de votre résidence principale neuve en accession à la 1ère propriété et, ce, au moment de la liquidation de vos droits à la retraite.
- Grâce au Prêt à Taux Zéro PTZ qui peut être considéré comme un apport personnel par certaines banques.
A moins de payer comptant votre appartement neuf, l’obtention d’un crédit immobilier est une étape incontournable d’un achat immobilier neuf, notamment dans le cadre d'un investissement locatif avec les dispositifs de défiscalisation PINEL ou PINEL PLUS.
Pour constituer votre dossier de prêt, les banques exigent presque toutes les mêmes documents, et généralement de la part de chaque emprunteur et de chaque co-emprunteur.
ULTIMÉA vous conseille de rassembler les justificatifs originaux et leurs copies car, pour certaines pièces, l’organisme de prêt pourra vous demander de produire des originaux.
Pour réduire au maximum les délais de vos démarches auprès des établissements bancaires, ULTIMÉA vous recommande de préparer votre propre dossier à l’aide de :
- Justificatifs d’identité : CNI, passeport, permis de conduire, livret de famille des époux, jugement de divorce ou acte de séparation, justificatif de domicile de moins de 3 mois, quittance de loyer si vous êtes locataire, attestation de vos parents en cas d’hébergement gratuit.
- Justificatifs de revenus et de charges : bulletin de salaire (les 3 derniers), justificatifs des autres revenus (BNC,BIC,BA, pensions, retraites, rentes, etc...), avis d’imposition sur le revenu des 2 dernières années, déclarations de revenus fonciers (2044 et/ou 2072 si vous êtes concernés), tableaux d’amortissement des prêts en cours, pensions.
- Justificatifs de patrimoine immobilier : attestation de propriété des biens
- Justificatifs de patrimoine financier : relevés de compte en banque (les 3 derniers), relevés de produits d’épargne (assurance-vie, PEA, comptes titres)
- Justificatifs du projet immobilier : le contrat de réservation de votre appartement neuf (VEFA), les coordonnées du ou des notaires concernés, le ou les questionnaires d’assurance dument remplis, le mandat ou la promesse de vente de votre logement actuel en cas de prêt relais.
Bon à savoir : Soyez attentifs les 3 derniers mois précédant vos démarches pour solliciter un prêt immobilier.
Vos relevés de compte en banque doivent être les plus sains possible, avec un solde créditeur moyen rassurant et des dépenses maîtrisées.
Il s’agit d’un élément déterminant pour l’obtention du crédit après la stabilité de vos situations professionnelle et personnelle, sans oublier votre taux d’endettement.
Enfin, n’oubliez pas que la domiciliation de vos revenus et/ou de votre épargne sont un enjeu majeur pour les banques et donc un argument en votre faveur pour négocier avec les banques.
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