Vos revenus locatifs seront déclarés et imposés dans des régimes fiscaux distincts selon que votre appartement neuf sera loué vide (dispositif PINEL) ou meublé (loi Censi-Bouvard). Ces revenus issus de la location de votre appartement neuf s’ajouteront à vos autres types de revenus (salaires, pensions, bénéfices non commerciaux, etc…), l’ensemble constituant votre revenu imposable.
Dans le cas d’une location vide comme le dispositif PINEL, vos revenus locatifs seront imposés au titre des revenus fonciers tandis que, pour une location meublée comme le dispositif Censi-Bouvard, vos revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Dans le cas où vous possédez et louez plusieurs appartements, certains en location vide et d’autres en location meublée, vous aurez à déclarer chaque type de revenus locatifs dans chaque catégorie correspondante, ce qui implique une déclaration en revenus fonciers et une déclaration en BIC.
- Le régime micro-foncier s’applique par défaut aux revenus locatifs hors charges qui sont inférieurs à 15 000 € par an sur lesquels est pratiqué par le fisc un abattement forfaitaire de 30 %. Si la déduction des charges locatives réelles est plus avantageuse, vous pouvez opter pour le régime foncier réel.
- Le régime réel s’applique automatiquement en cas de revenus fonciers hors charges supérieurs à 15 000 euros par an. Vous ne bénéficiez plus de l’abattement forfaitaire de 30 % mais pouvez déduire les frais liés à la location pour leur montant réel, c’est à dire :
travaux d’amélioration, travaux d’entretien et de réparation, impôts et taxes, primes d’assurance, frais de gestion, déductions forfaitaires sans oublier les intérêts d’emprunt ! Sachez que sont déductibles également les frais de constitution de dossier, d’inscription hypothécaires ou en Privilège de Prêteur de Deniers (PPD), des sommes versées à un organisme de cautionnement, des frais de main levée, des agios ou commissions de banque, des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt, etc…
- Le régime micro-BIC s’applique pour les locations meublées dont le chiffre d’affaires annuel (charges comprises) est inférieur à 32 900 €. L’administration fiscale pratique alors un abattement forfaitaire de 50 % voire de 71 % en cas de meublé de tourisme.
- Le régime réel BIC s’applique pour les locations meublées dont le chiffre d’affaires annuel (charges comprises) excède 32 900 € ou si celui-ci est plus faible mais que vous en faites la demande parce que les frais imputables à la location meublée et déductibles fiscalement sont supérieurs à 50 % des recettes (charges comprises).
- Au micro-foncier, la déclaration 2042 des revenus globaux comporte un cadre destiné spécifiquement à cet effet pour y inscrire les revenus hors charges dégagés par la location vide. L’abattement de 30 % sera calculé et appliqué directement par le fisc : vous n’avez donc pas à le reporter.
- Au foncier réel, vous devez déposer une déclaration annexe à la 2042. Il s’agit soit de la déclaration 2044 soit de la déclaration 2044 spéciale (2044 SPE).
- En micro-BIC, vous devez remplir la déclaration 2042 C PRO en y inscrivant le chiffre d’affaires brut toutes taxes comprises. Comme en micro-foncier, l’administration fiscale appliquera directement l’abattement forfaitaire adéquat (50 % ou 71 %).
- En BIC réel, ce sont non plus une mais 2 déclarations (2031 SD et 2033 SD) que vous devrez déposer en sus de la déclaration 2042.
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