Une récente étude a analysé l'impact des obligations de rénovation énergétique des passoires thermiques sur le marché immobilier à Lyon.
Prix, loyers, nombre de biens en vente ou à louer, en passant par l'état d'esprit des lyonnais face à ce nouveau cadre réglementaire voté en 2021, ULTIMEA vous livre les enseignements de cette nouvelle enquête.
Les investisseurs se séparent de leurs passoires thermiques à Lyon
Dans un contexte de transition éco-compatible à marche forcée pour l'immobilier, il est utile de prendre la mesure de l'impact de ces nouvelles réglementations sur le marché de l'investissement locatif à Lyon.
En effet, enclenché depuis des mois, le verdissement du parc immobilier résidentiel lyonnais s'annonce comme un virage de plus en plus incontournable.
Suite à l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience de 2021, une première salve d'obligations de mise en conformité des logements a été lancée 2022.
Ainsi, les propriétaires lyonnais de passoires thermiques, ces logements particulièrement énergivores et étiquetés F et G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), n'ont plus le droit d'augmenter leur loyer à Lyon depuis le 1er Janvier 2021.
Une étape supplémentaire a été franchie depuis le 1er janvier 2023, selon laquelle il n'est plus possible de proposer à la location, à Lyon et en région lyonnaise, des logements classés G et consommant plus de 450 kWh par mètre carré et par an.
Cette interdiction ne concerne que les nouveaux baux, pas ceux en cours. Elle sera progressivement étendue à l'ensemble des biens classés G en 2025, classés F en 2028 et classés E en 2034.
Face au poids des obligations de rénovation énergétique sur les épaules des propriétaires-bailleurs lyonnais, des professionnels alertent sur le risque d'attrition du parc locatif privé. L'enquête confirme effectivement une tendance plus marquée ces 6 derniers mois d'une baisse nette de l'offre locative de passoires thermiques, qui concorde avec le calendrier législatif.
Un certain nombre d'investisseurs lyonnais ont ainsi décidé de vendre leurs biens immobiliers anciens classés F ou G plutôt que de réaliser des travaux de rénovation pour continuer à les louer.
Le nombre de mise en vente de passoires thermiques en nette augmentation à Lyon
Le phénomène a déjà été pointé dans des études précédentes, notamment par la Fnaim en Septembre 2022.
La nouvelle enquête le confirme : les mises en vente de passoires thermiques à Lyon augmentent de façon significative depuis 2021.
Ainsi, ces biens immobiliers énergivores représentent 19,2 % de l'ensemble des logements lyonnais mis en vente en ce début d'année 2023 alors qu'ils ne pesaient que 11,2 % en 2020.
Sur le plan géographique, la tendance est encore plus prononcée à Paris, dans un marché toujours baissier en Janvier 2023 et en suroffre de biens disponibles à la vente.
Les passoires thermiques mises en vente dans la capitale française sont 4 fois plus nombreuses qu'en juillet 2021 et représentent 37 % des biens immobiliers en vente actuellement.
En fait,derrière cette hausse des mises en vente des passoires thermiques se cachent plusieurs réalités.
Tout d'abord, le nouveau mode de calcul et l'obligation de renseigner la classe DPE dans les annonces de biens immobiliers en vente ont contribué à cette hausse.
Le DPE est désormais renseigné dans 83 % des annonces publiées sur internet, où il est d'ailleurs devenu un nouveau critère de recherche à part entière.
Ensuite, les projets de vente impactés par un mauvais DPE ne concernent pas uniquement les propriétaires-bailleurs visés par la loi mais aussi les propriétaires de résidence principale :
- 31 % des propriétaires vendeurs de leur habitation principale ont décidé de s'en séparer en raison d'un mauvais DPE
- et 50 % des propriétaires de résidences secondaires.
Les propriétaires occupants craignent en effet la durée et le coût des travaux de rénovation énergétique de leurs logements, par l'importance des dépenses associées dans un contexte inflationniste mais aussi par une éventuelle anticipation de perte de valeur de leurs biens immobiliers.
Une marge de négociation plus importante à l'achat d'un logement lyonnais très énergivore
Source de tracas pour les uns qui ne pensent qu'à s'en débarrasser, les passoires thermiques peuvent-elles être source d'opportunités ? Oui, si l'on se place du seul point de vue de la valorisation.
D'après le sondage, 90 % des futurs acquéreurs déclarent ne visiter que les biens ayant un bon DPE ou considèrent un mauvais DPE comme un argument de négociation.
En parallèle, les futurs vendeurs se disent prêts à baisser leur prix à cause du DPE de leur bien immobilier : 79 % pour les vendeurs de résidence principale et 57 % pour les vendeurs d'investissement locatif.
La pratique semble leur donner raison. L'étude révèle que les passoires thermiques sont proposées à la vente, en moyenne, 3,9 % moins cher qu'un bien équivalent non énergivore.
De plus, les passoires thermiques sont davantage négociées que les autres biens immobiliers : près de 70 % des appartements classés F ou G sont négociés dans les 10 plus grandes villes (hors Paris), contre 61 % pour les biens immobiliers des classes supérieures (de A à E dans le DPE).
Cette négociation est aussi plus agressive pour les passoires thermiques avec une marge de négociation de - 5,6 %, en moyenne, en France contre - 3,7 % pour les biens immobiliers mieux notés.
Par conséquent, conclue l'étude, il y a une différence significative sur l'évolution des prix selon qu'il s'agit ou non de passoires thermiques. En France, le prix des logements très énergivores a crû, en moyenne, de 3,7 % depuis Juillet 2021.
C'est près de 2 fois moins que pour les autres logements (+ 7 %). Cette tendance baissière devrait s'accélérer à Lyon et en région lyonnaise.
L'immobilier neuf à Lyon, un argument financier en faveur d'une conscience verte
La préoccupation environnementale des performances énergétiques d'un logement est donc devenue centrale dans le choix d’une résidence principale ou d’un investissement locatif.
Les différentes mesures gouvernementales alourdissant le budget à consacrer à son logement ancien, l’immobilier neuf devient un choix prioritaire pour l’ensemble des français qui sont propriétaires ou qui souhaitent le devenir.
Outre la qualité de vie et le confort bien appréciable d’un appartement neuf octroyé au propriétaire occupant ou au locataire PINEL / PINEL PLUS, les responsables politiques de l’ère Macron sont fermement déterminés à promouvoir les hautes performances énergétiques de l'immobilier neuf pour la résidence principale comme pour l'investissement locatif loi PINEL ou loi PINEL PLUS, notamment en zones tendues comme à Lyon, Villeurbanne ainsi que dans l'agglomération lyonnaise.
L’impact environnemental allégé des appartements neufs n'est donc plus seulement une question de conscience personnelle et collective mais aussi et surtout un argument financier décisif pour l’acquisition d’un bien immobilier, à la faveur, méritée, des constructions neuves respectant les dernières normes énergétiques.
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