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Immobilier neuf à Lyon : l'investissement loi PINEL favorisé par une forte croissance démographique à Lyon
Immobilier neuf à Lyon : l'investissement loi PINEL favorisé par une forte croissance démographique à Lyon

L'Insee vient de publier les chiffres officiels des populations des communes de France. Sans surprise, Lyon et le département du Rhône y font partie des plus attractifs.

En 2016, la ville de Lyon comptait 515 695 habitants. 43 390 personnes se sont installées à Lyon depuis 2006 (472  305 habitants). Lors du recensement de 2011, 491 268 personnes habitaient à Lyon. Depuis six ans, la population lyonnaise a augmenté en moyenne de 0,8 %. Un chiffre bien supérieur à celui de l'ensemble de la France métropolitaine et de la région Auvergne-Rhône-Alpes (0,4 %).

La métropole de Lyon a elle aussi fortement progressé depuis 10 ans. Elle comptait 1 381 249 habitants en 2016 contre 1 259 353 en 2006. Depuis 2011, sa population a augmenté de 0,9 % par an. Le département du Rhône est celui dont la croissance de la population a le plus augmenté depuis 2011 (+1 %) derrière la Haute-Savoie (+1,4 %) et l'Ain (+1,1 %). Cependant, dans ces deux départements c'est l'arrivée de nouveaux habitants qui constitue la majorité de cette croissance alors qu'il s'agit du solde naturel (différence entre le nombre de naissance et de décès) qui fait croître la population du département du Rhône (+0,8 %). En tout 1 835 903 personnes vivent dans le Rhône et 7 916 889 dans la région Auvergne-Rhône-Alpes.

 

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Sur le plan national, les couronnes des grandes métropoles profitent d’une croissance démographique stable entre 2011 et 2016, d'après l’Insee. Pour faire simple, plus de monde dans les grandes villes de France et moins de monde à Paris !

En effet, la croissance de la population française entre 2011 et 2016 a surtout été portée par les grandes aires urbaines du pays, notamment Lyon, Nantes, Toulouse et Bordeaux et, dans une moindre mesure, l’agglomération parisienne, qui perd des habitants « intra-muros », selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).

Selon le dernier recensement, la France (hors Mayotte) comptait 66,36 millions d’habitants au 1er janvier 2016, soit une croissance de 0,4 % par an depuis 2011. Mais cette croissance a atteint 1,1 % par an dans la zone urbaine de Lyon, 1,5 % à Toulouse et à Nantes, 1,6 % à Bordeaux et à Montpellier, 1,4 % à Rennes. C’est plus précisément dans les « couronnes » de ces grands pôles urbains que la croissance démographique a été la plus marquée en France (avec une augmentation de 0,8 % par an entre 2011 et 2016), même si cette croissance était encore plus soutenue sur la période précédente, entre 2006 et 2011 (+1,2 %).

Dans l’agglomération parisienne, la croissance démographique n’a atteint que 0,4 %, semblable à la moyenne nationale. L’Ile-de-France est plombée par le cas particulier de la capitale, dont la population a baissé de 0,5 % par an sur la période étudiée – ce qui représente une perte de près de 12 000 habitants chaque année –, dans une tendance inverse aux cinq années précédentes.

Si 24 départements, dont Paris, accusent une baisse, à l’inverse les fortes hausses de population bénéficient surtout aux départements des métropoles régionales de la façade atlantique, d’Occitanie et d’Auvergne-Rhône-Alpes. Cette croissance renforcée des pôles urbains se fait au détriment des petites et moyennes aires urbaines, ainsi que des campagnes isolées, qui passent à côté de l’augmentation régulière de la population. Dans les campagnes bourguignonne et lorraine, la perte de population dépasse 0,7 % annuellement sur la période récente.

Ce recul est aussi constaté dans les couronnes des moyennes et petites aires urbaines, ainsi que dans les communes multipolarisées, dont 40 % des habitants actifs travaillent dans plusieurs grandes aires urbaines : figurant parmi les espaces les plus dynamiques entre 2006 et 2011 (avec une croissance démographique allant jusqu’à 1 % chaque année), ces zones plafonnent au mieux à 0,2 % de croissance démographique entre 2011 et 2016.

 

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L’Insee définit les aires urbaines comme les zones d’influence des villes sur l’ensemble du territoire, en s’appuyant sur les trajets domicile-travail de la population des communes avoisinantes et non pas seulement sur leurs limites physiques définies par la continuité du bâti. Avec cette approche, l’agglomération parisienne comptait 12,57 millions d’habitants au début de 2016, celle de Lyon 2,3 millions et celle de Marseille – Aix-en-Provence 1,76 million.

Ces données pourraient être affinées avec la publication du bilan démographique annuel, basé sur des estimations et rendu public au début du mois de janvier 2019. Il est réalisé en complément des recensements, pratiqués tous les cinq ans ( le prochain sera publié en 2021).

En conclusion, l'Insee confirme les préconisations des conseillers ULTIMEA : investir en PINEL dans les grandes métropoles à croissance démographique soutenue, en particulier Lyon et la métropole de Lyon, et même plus précisément dans la couronne lyonnaise où la tension locative est la plus forte. La loi PINEL classe notamment Lyon et Villeurbanne en zone (tendue) PINEL A. La demande locative étant très forte et forte dans les zones tendues (PINEL) A et B1 qui constituent le noyau central de la métropole de Lyon, le turn-over des locataires se réduit drastiquement, assurant ainsi une bonne rentabilité locative et donc un investissement loi PINEL réussi. A noter que le flux migratoire positif sur le Genevois dans les départements de l'Ain (Pays de Gex) et de la Haute-Savoie permet d'établir une stratégie alternative à l'investissement locatif en loi de défiscalisation immobilière PINEL Lyon ou du dispositif PINEL à Villeurbanne, plus grande ville de banlieue de France, lorsque vous n'arrivez pas à dénicher la perle rare sur la métropole de Lyon.

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