Afin de continuer à favoriser la construction de nouveaux logements neufs, le gouvernement planche sur la mise en place d’un dispositif PINEL +.
La loi PINEL + permettrait de faire bénéficier aux investisseurs des avantages fiscaux actuels du dispositif PINEL Lyon.
Mais la hausse probable des prix immobiliers dans le neuf à Lyon, amenée par les nouvelles dispositions requises par le PINEL +, pose le problème de sa future rentabilité.
Le dispositif PINEL, au taux maximal, est encore en vie à Lyon et dans l'agglomération lyonnaise
Actuellement, grâce à la loi PINEL Lyon, investir dans l'immobilier neuf locatif à Lyon, ou dans son agglomération, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 %.
A partir de fin 2022, l'avantage fiscal du dispositif PINEL actuel va baisser.
Celui-ci sera alors, dès Janvier 2023, de 10,5 % de réduction d'impôt pour un engagement locatif PINEL de 6 ans, de 15 % pour un engagement locatif loi PINEL de 9 ans et de 17,5 % pour un engagement locatif PINEL de 12 ans.
Le dispositif PINEL +, qui est en cours d’élaboration, permettra, lui, de conserver la carotte fiscale maximale, de 12 % à 21 % selon la durée de location.
En revanche, sa mise en place comportera de nouvelles exigences.
Les nouveaux bâtiments neufs devront par exemple être conformes à la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020).
Les logements neufs lyonnais du dispositif PINEL + devront également respecter des règles en termes d'agencement intérieur ou de luminosité.
Ces logements devront être, selon l'expression de la ministre du Logement Emmanuelle Wargon, "désirables".
Afin de lutter contre la baisse de superficie des logements à Lyon et dans sa métropole, une surface minimale par typologie de bien immobilier neuf serait aussi mise en place.
Concrètement, seront mis en place : une surface minimale en fonction du nombre de pièces, allant de 28 m2 pour un studio à 96 m2 pour un T5, ainsi qu'un espace extérieur et une double exposition à partir du T3.
Le dispositif PINEL + pas forcément aussi attrayant que la loi PINEL Lyon actuelle
Le dispositif PINEL + sera-t-il plus intéressant pour un investissement locatif du fait de la réduction plus importante qu'il propose ? Cela n'est pas si évident.
En effet, la rentabilité d'un investissement locatif dans l'immobilier neuf lyonnais ne provient pas seulement de l'avantage fiscal. Il faut aussi prendre en compte le prix d'achat de l'appartement neuf.
Or avec la volonté de se conformer aux normes de la RE 2020, ou encore par le fait d’exiger une taille minimale de logement par rapport à sa catégorie, le prix des appartements neufs à Lyon et en région lyonnaise devrait augmenter, selon certains spécialistes, de 5 %.
La réduction d'impôt plus avantageuse du dispositif PINEL + par rapport à la loi PINEL actuelle ne compenserait alors pas l’augmentation du coût d'acquisition de l'appartement neuf loi PINEL +.
Par exemple, un appartement neuf PINEL + serait vendu non pas 280 000 euros mais 14 000 euros de plus pour une réduction d’impôt augmentée de seulement 5 880 euros pour un engagement locatif PINEL + de 6 ans.
Dans cet exemple, la charge pour l’investisseur lyonnais PINEL + s’accroîtrait alors de 8 120 euros par rapport au même investissement défiscalisant avec le dispositif PINEL Lyon actuel, sans compter l'augmentation finale totale de coût d'acquisition liée aux frais de notaire applicables sur les 5 % supplémentaires du prix de vente de l'appartement neuf en PINEL +.
Face à cette tendance, certains spécialistes préconisent de se tourner vers les premières et deuxièmes couronnes de la métropole de Lyon, et d'investir dans des villes moyennes de la zone B1, pour continuer à bénéficier de rendements intéressants.
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